亲历“史上最快”海外购房行动

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发布时间:2017-12-29 02:21

  ◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 严九元

01

10分钟,决定,下订金。

Z先生掏出护照填表,订下了总价三百多万人民币的一套联排别墅。

这是我经历的史上最快的购房决策。

地点:澳大利亚黄金海岸翡翠湖小区。

时间:2017年12月15日。

这一速度给我震动颇大,从澳洲回来一周后,还常感叹。

同行的W先生也是20多分钟,看了一个独栋别墅,简单问了一下情况,离开上车时告诉我:订一套。

W、Z两位先生都是有智慧有见识的人,有自己的事业,历经风雨,非冲动型投资者。

他们这么快做决策,在几乎对当地没有过多了解,对税费手续没有完全了然,对回报没有彻底清晰,甚至对自住还是投资都没有完全规划好的情况下,出手几百万,这不合常理,这背后一定有什么很特别的东西。

从澳洲回来后我把我们一路的行程做了复盘,想弄清这个答案。

02

我们去澳洲,正值圣诞前夕。

坐了10个小时的飞机,从广州到悉尼。早晨6点多到,没有倒时差,直接进入考察行程。

这是第一个特别的地方。从中国出发飞10个小时以上的航程,不用倒时差的,澳大利亚是唯一的一个大陆。

澳大利亚一些州夏季实行夏时制,与北京时间时差3小时

光凭这一点,澳洲对中国人就有莫大的吸引力。

去之前知道澳大利亚的华人很多,但多的程度还是超过了想像。

我有一个独特的角度 ,来观察一个国家里华人的数量多少和影响大小:看中餐馆的数量和质量。

我们这个行程,住了悉尼、黄金海岸、布里斯班、墨尔本等四个地方,一共吃了14顿正餐。

W先生在澳洲留学的女儿请我们品尝了最高等级M9级的牛肉,当然也少不了澳洲龙虾,名不虚传。

但算一下,西餐一共只吃了两顿,14餐种类如下:

西餐:2次

川菜:3次

粤菜:4次

韩国菜、越南菜、日本菜:各1次

上海菜、云南菜:各1次

中餐占到六七成,每到一个城市,基本抬脚就能找到中餐。

关于中餐质量,就这么说吧,我作为四川人,在悉尼、墨尔本吃到的川菜,不输于在广州吃到的。当然,论地道所有地方的都不如成渝街边的苍蝇馆子。墨尔本大名鼎鼎的“天府”川菜,据说入选海外十大川菜馆之列。

天府川菜馆的畅销菜

置身在澳洲,融入并不觉得是个事儿,这甚至比和中国同为亚裔的日本更容易,这也让人更容易作出决策。

03

这次是智谷趋势与海寓合作的商务投资考察,在看了几眼悉尼歌剧院后,我们就投入到项目考察中去了,当地的房产自然是重头。

去之前,澳洲房产留在我脑海中的几个关键词是:大涨、泡沫、海外买家……

我们去的时候,情形有点像国内,一系列限制措施出来了,试图降温。

前段针对海外买家的印花税政策等,并没有过多浇灭中国买家的热情,可见出海的欲望有多强,后来是中国资本管制措施出来,强行拉上一道闸,起到了一定效果,但欲望和需求还在。

目前房产市场冷清了一些。澳大利亚很大的房产代理商Link的boss说,这反而是一个入场机会,盘整阶段,可以淘到一些好房。

问:怎么看澳洲的限制政策?

他回答:这只是暂时性的,经济不好了,一样会放松,全世界都是这样。

澳洲楼市的疯狂,对于经历了北上广楼市的我们来说,不算什么,听当地人说起房价的上涨,我们只是微微一笑。

之前我们做过一个数据比较,把海外两个大热门地区加拿大和澳大利亚的城市与国内比。租金回报率和收入房价比,国外的城市都要好得多。

  

  

我们开始看了一些公寓项目,质量不错,也有稳定的投资回报,但似乎隔着一层纸,缺一点让人出手的催化剂。

天下所有的大城市长得都一个样?看了几套公寓之后,我觉得我们的此行只是开阔一下视野,不会有太多颠覆的东西,不会有什么太意外的东西闯入。

但随后的行程打了这个判断的脸。

04

到澳洲第四天,我们去了黄金海岸,这是一个世界闻名的旅游胜地,离澳洲第三大城市布里斯班很近。

我们去看了一个别墅项目Bloom,新建,约三百套的规模,每周十几套的速度在销售。附近在建一个南半球最大的购物中心。

叉开说一句,澳大利亚当地人很喜欢用南半球这个词,比如南半球最大的步行街,南半球最好的学校,南半球最大的商业综合体等。赤道以南,澳大利亚有这个自信。

刚听到Bloom上面那些数据并没有打动到我们。但当我们走进样板别墅时,一下被击中了。

心里只剩一句话:这才是生活的样子。

什么样子?有草坪,有游泳池,有宽大明亮的房间。

这个样子其实你在电影里在照片里也见过,但你不亲临现场,感受不到它带来的冲击。

后来又来到翡翠湖小区,这里是联排别墅,胜在环境,周边有高尔夫球场,有湖畔公园,景色之绝美,可以这么说吧,北京玉渊潭公园旁著名的顶豪钓鱼台七号院也不过如此。每天能在那样的环境散步半小时就是一种享受。

在这两个地方,就发生了文首的一幕,同行者非常快地作出了购买决策。

回想起来,他们这么快作决策,是这样的房子与国内的构成了一种巨大的反差——这才是生活该有的样子。

中国人对土地有种特别的情结,拥有一块地,一个永久产权,这算是一个中国小梦。

澳大利亚的设计很发达,房屋的装修和家具搭配都很有品味。

其中一套别墅,展示时带有家具,如果想把家具留下来,需要再加20万元人民币,不是个小数目,澳洲的家具很贵,但Z先生非常喜欢家具的搭配风格和品位,愿意花钱买下来。

但不能因此就说,几位购房者完全是被房屋的颜值征服的。

他们都是聪明而理性的人。默默地算了一个账。

05

这几套别墅的价格都在三百多万人民币。

我们可以做一个比较。

黄金海岸相当于中国的三亚。它的知名度和对欧美度假人士的吸引,毫无疑问大于三亚。

还有一个优势,三亚只是一个单纯的旅游地,而黄金海岸紧靠澳大利亚第三大城市布里斯班,有产业支撑和区域纵深。相当于把三亚搬到了珠三角的三感觉,风景与繁华兼具。

而三亚的优势,在于其背后中国这个巨大的人口和市场量级,比澳大利亚要大。

所以从粗略来说,两者打个平手应该大差不差。

以Z先生和W先生两个别墅项目来看,分别距市中心6公里和20公里。

那么,我们看看,三亚的别墅价格。离核心区三四十公里的别墅,低于600万的都很少,很多都上到一千万了,更不要说70年产权和永久产权的区别。

三百多万在中国也能找到别墅,但一定是离大城市非常非常的远,别墅区出来基本上是荒效野外,是比较落后的农村地带。

出北京几十公里,就进入了环京贫困带。周边的基建设施以及人员受教育程度,与大城市相比降了好几个等级。

中国城郊的别墅区有时像孤岛,与城市中心之间是文明隔离带。澳大利亚整体发达,城乡差别没那么大,整体文明程度高,城郊的住宅区外面,依然是现代文明和现代基础设施的连接。没有孤岛现象。

你在城郊买房,依然享受到现代文明的惠泽。

在与销售人员的简短交流中,W先生与Z先生都问了一个共同的问题:小区的房屋都是什么人购买?什么人来居住?

两位都是商业经验丰富的人,这个问题很关键,关系着房产的投资回报。如果是当地人居住为主,那么就很好租出去;如果都是投资客,出租率没有保证。

大型房产代理机构Link的boss此前与我们交流时也强调,他们代理房产,最终要看的一条是,这个项目当地人会不会买,会不会有本地需求,这保证了一个项目的安全边际。

这一个理念在澳洲比较盛行。同是经历了狂热,但澳洲与中国比还是要理性得多。

同行者所买的几个项目,都是以本地人入住为主,而且附近都有大的就业机会,能保证人口的持续导入。比如南半球最大的购物中心,将会增加几千个就业机会。

当地买家正在签购房协议

06

W先生跟着Z先生,也订了一套翡翠湖的别墅,此后的考察行程中,两人经常开玩笑说是以后要当邻居了。

一天在考察路上:

W问Z:对了,你还记得你买的房多大吗?

Z:不记得了。

W:我也记不得。

这个对话我印象很深。

细想一下,按中国标准,这几位先生下订都太“轻率”了。

国内买房,还不是白天去看一下,晚上去看一下,看看不同时段房屋的周边情况。还得上网狠搜,论坛猛问,防止房产有坑,查开发商背景,了解当地的产业结构,发展前景,累得七荤八素,跟做一个博士论文差不多。

核心是一个词:防坑。

这几位先生,十几二十分钟就作出一个百万元级的决策,脑海里基本没有“防坑”的意识。

细究起来,这源于对当地市场透明度和法治环境的信心。

澳洲有个强制性规定,房屋交易必须通过律师来进行,就是说哪怕你从你的兄弟那里买一套房子,也得请个律师。

这样的好处是,交易双方不用太费心,有律师进行合规性审查,帮你把关。

购房合同经常是二三百页,把房产及周边环境的各种情况及配套都写进去了。事前详细约定,避免事后的纷纷。当然,有这么几百页的合同,你不找律师也不行了。花几千元的律师费,当地有共识,这个钱值得花。

实际操作中,开发商都比较老实,有一说一,不胡吹海夸,宣传品和样板房,跟交房时的情况差别不大。

因此购房者不用时刻警惕防坑,这减少了各方的沟通成本和时间成本。

行程中听到司机说起一个事,一位朋友的汽车因违规被政府没收,没收之后汽车被销毁。之所以政府没把汽车拿去拍卖,是因为政府必须保持公信,如果没收之物变成收益,会让人质疑政府的罚没举动是为了创收。

正是这些点滴细节,构成了具有高度透明度和确定性的法治环境。

07

一路上我们看了十多个房产项目。W先生的太太感叹,看一个爱一个。她对W先生说,我们回去就把广州的房子卖了,到这里来。

有开玩笑的成分,但能体会到她的喜爱。

W先生的女儿在这里留学,他们夫妇本来没有移民的打算,但在考察行程的后期,W先生开始在考虑拿身份的问题。

而Z先生本身就是冲着移民+购房+子女教育整套目的来的。

Z先生之前去美国跑了一圈,这次到澳洲,就是做全面的比较。他觉得,全世界,他会从美国加州和澳大利亚中来选择一个。

用资金(投资)投票,到用脚投票,这是对一个地方的最高肯定。

从各方面禀赋和资源来看,澳大利亚被称为中国人最佳出海之选,并不为过。

先谈点大的。

地球上受到上帝眷顾的国家,通常来说是两个,一个是美国,一个就是澳大利亚。

上帝眷顾是什么意思呢?就是先天的位置和资源就非常好,有广阔的海岸线,有丰富的资源,像澳大利亚这样二千多万人口,不用怎么干活,光卖资源就能过得不错。

澳大利亚历史上从未历经过战争。这在各个国家中极为罕见。

澳大利亚目前正在创造一个纪录,历史上连续增长最长时间达到25年半,这期间从未衰退过,甚至08年金融危机对它也影响有限。

上面是宏观面。我谈谈对澳大利亚的具体感受。

对我的最大颠覆是,澳大利亚的活力超过预期。

去之前,澳洲的印象就是风景绝美,欧美人没事去度假的地方。那里的节奏和氛围应该像欧洲吧。

实际感受是,节奏比欧洲快不少,年轻人的活力也更足。

我观察一个国家的发展,必看一个指标,人口。

澳大利亚的人口增长在发达国家中算高的。有增长,这个国家一定有希望。它的制度已经这样健全了,源源不断的要素注入,想不增长都难。

而且,这个增长,一部分是自然生育,一部分是移民。澳大利亚是典型的移民国家。

这是很厉害的。澳大利亚相当于比其他国家多了一个宏观调控的利器。其他国家只有货币和财政调控机制,澳大利亚可以通过移民来调控。需要更多技术工人,啪,松一点技术移民;经济有点衰了,需要更多资金,啪,放开一点投资移民。

来的都是精英,都是真金白银。

我的一个看法是,这个世界最后的胜利者,一定属于移民国家和移民城市。他们是资源汇集之地,是人们用脚投票选出来的归宿,是筛选了人类精英的所在。

37%的伦敦人并非出生在英国,纽约有36%并非出生在美国。这是它们之所以伟大城市的秘密所在。

澳大利亚这个天然的移民国家,因英美法系的透明与稳定,因资源的巨大丰富,因人口的稳定增长,它抗风险的能力很强,具有罕见的确定性。

08

在澳洲考察之中的一个晚上,几位同行者曾聚在一起喝着奔富,展开夜话。核心议题是怎么看中国,怎么看未来。

这也是大家到澳洲来考察的原始动因。因为未来看不太清,中国的发展看不太清,中国的资产狂热看不太清,所以,到世界各地看看也许会找到答案。

夜话中,普遍对中国经济的不确定性表示担忧,一列列车已经高速行驶了四十年,这样的状况历史上还没有过,它会慢下来,还是会出轨,还是会持续加速?

国内的楼市已经没有大机会进入了,股市还有不确定性,其他投资通道很少。几位先生都是做实业的,加大投入,扩大规模,有担心,不太敢。

中国会不会有系统性风险?这可能是每一个手握鸡蛋的人所关心的。

光担心没啥用,我的一个策略好几位表示认同:

中国仍是最有增长潜力的地方,重心不能放在其他地方,还是在大陆,但风险在积累,如果你有一定资产,应该把全球化分散策略提到议事日程上,这样未来不管出现何种情形,都会有回旋余地。

不走出去,家就是你的世界;走出去,世界就是你的家。

外面的投资可能性,是局限在一个圈子里很难想到的。

回国前,我和澳大利亚税务部门工作的一位朋友聚了聚。

他讲了讲前段的一个投资案例。

他买了一个农场,花了36万澳元(约 180万元人民币),让我猜农场有多大?位置是离墨尔本一个半小时的车程。

我使劲猜,农场用地要比别墅便宜不少吧。一块别墅用地便宜点30万澳元可以买到1000平米吧?我往上猜,农场有5000平米?

他说不是。

我说,难道一万平米?不可能吧?

他说,再乘以15倍,15万平米。

我下巴掉了。

他悠悠地说,现在出租给农民,每年有四个点的回报,老了,我就回到这15万平米的农场,养老。

我们建议更多的投资者,可以尝试去当地看看,可以是投资,也可以是了解。

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